工場の老朽化対策｜屋根・外壁の劣化サインと修繕方法を解説

工場の老朽化は建物・設備・インフラの3つに分けて考える

工場の老朽化対策を考えるときは、「工場全体が古い」とまとめて捉えるのではなく、どこに劣化が生じているのかを切り分けることが大切です。

工場で老朽化する箇所は、大きく以下の3つに分けられます。

老朽化する領域	主な対象
建物	屋根・外壁・床・基礎
設備	生産設備・空調・電気設備
インフラ	配管・排水・受変電設備

 

たとえば、屋根や外壁の劣化には補修や塗装、防水工事が必要になり、生産設備の不具合には修理や更新が必要です。

このように、必要な対策は劣化している箇所によって異なります。

工場が老朽化する原因は経年劣化だけではない

工場の劣化が進む速度は、築年数だけで決まるわけではありません。

同じ年に建てられた工場でも、立地や生産内容によって傷み方に差が出ます。

工場の劣化が進みやすくなる要因は、大きく以下の3つです。

• 屋外環境（紫外線・雨風・塩害）
• 工場特有の環境（熱・振動・粉じん）
• 点検不足による劣化の発見・対応の遅れ

屋外環境｜紫外線・雨風・塩害が屋根や外壁を劣化させる

屋根と外壁は、常に紫外線と雨風にさらされ続けています。

屋外環境による主な劣化は以下のとおりです。

• 紫外線：塗膜の樹脂を劣化させ、建材を保護する機能を低下させる
• 雨水：塗膜が劣化した箇所では金属部分が水分の影響を受けやすくなり、サビにつながる
• 塩害：海沿いでは飛来した塩分が付着し、腐食の進行が早まる
• 方角の差：北面は乾きにくく、コケや藻が発生しやすいことがある

同じ建物でも、南面と北面を同じ状態と考えず、それぞれ確認しましょう。

工場特有の環境｜熱・振動・粉じんなどが建物に負担をかける

工場では、事業内容や使用する設備によって、建物が熱や振動、粉じんなどの影響を受けることがあります。

負荷の種類	建物への影響
生産設備の振動	外壁のひび割れ、シーリングの破断に影響することがある
熱処理・乾燥の工程	屋根や外壁が高温にさらされ、塗膜の劣化を早める要因になることがある
粉じんの堆積	屋根の排水を妨げ、水がたまりやすくなる
油分・薬品の付着	建材そのものを傷める

 

屋根や外壁の点検時期を考えるときは、築年数だけでなく、自社の工場がどのような環境に置かれているかも踏まえることが大切です。

点検不足｜小さな劣化への対応が遅れ、傷みが広がる

工場では屋根や外壁の劣化に気づきにくく、点検の間隔が空くと小さな不具合への対応が遅れることがあります。

とくに、以下のような箇所や症状は日常的な確認だけでは見つけにくいため注意が必要です。

• 屋根は日常的に目に入らず、劣化が進んでも気づけない
• 雨漏りが室内に現れて初めて異常を知るケースが多い
• 外壁は離れて見ると問題がなくても、近づくとシーリングの破断や塗膜の劣化が見つかる
• 表面の症状が軽くても、接合部や下地で進行している場合がある

こうした小さな劣化を見逃したまま使用を続けると、サビや雨水の浸入などが進み、補修が必要な範囲が広がる可能性があります。

早い段階で必要な補修を行うためにも、見えにくい箇所を含めて定期的に状態を確認することが大切です。

工場の老朽化は屋根・外壁・室内・設備のサインから確認できる

工場の老朽化は、ある日突然進むわけではありません。

ここでは、工場で確認しておきたい主な老朽化のサインを場所別に紹介します。

屋根｜サビ・塗膜の剥がれ・接合部の劣化

工場や倉庫の屋根には、金属板を折り曲げて成形した「折板屋根」が多く使われています。

折板屋根では、以下のような劣化サインを確認しておきましょう。

• ボルトやその周辺に発生したサビ
• 屋根材のサビや腐食
• 塗膜の色あせ・剥がれ
• 接合部や貫通部のシーリングの劣化

これらの劣化が進むと、屋根材の腐食や雨漏りにつながる場合があります。

屋根は地上から状態を確認しづらいため、気になる症状がある場合は専門会社に点検を依頼しましょう。

外壁｜ひび割れ・シーリングの破断・チョーキング

外壁の劣化サインは、つなぎ目と表面の2箇所に集中します。

【シーリングの劣化】

シーリングとは、外壁材と外壁材のすき間を埋めているゴムのような素材です。

雨水が壁の中に入らないよう、つなぎ目をふさぐ役割を持っています。

紫外線と振動を受け続けると少しずつ硬くなり、やがて亀裂が入って切れていきます。

切れた箇所は雨水の入り口になるため、外から見て問題がなくても、内部への浸入が始まっている状態です。

【チョーキング】

外壁を手でこすったときに、白っぽい粉などが付く状態をチョーキングと呼びます。

紫外線などの影響で塗膜の樹脂が劣化し、塗膜に含まれる色の成分が粉状になって表面に現れることで起こります。

チョーキングは、外壁を保護している塗膜が劣化しているサインのひとつです。

道具を使わずに確認できるため、外壁の状態を確認する際の目安にしてください。

室内｜天井のシミ・結露・床のひび割れ

室内に天井のシミや雨だれなどが見られる場合は、屋根や外壁から内部へ雨水が浸入している可能性があります。

症状	示している状態
天井のシミ・雨だれ	屋根または外壁からの浸入が室内に到達している
結露・カビ	断熱性能の低下や換気不足により建材の劣化が早まる
床のひび割れ	範囲が広がる場合は基礎や地盤に関わる可能性がある

 

とくに天井のシミは、雨が止むと乾いて目立たなくなります。

原因が解消されていなければ、その後の降雨でも浸入を繰り返すおそれがあるため、注意が必要です。

設備｜故障の再発や部品交換の増加

生産設備や空調、電気設備も、使用を続けるなかで劣化します。

同じ箇所で故障を繰り返す、部品の交換頻度が増えるなどの変化が見られる場合は、設備の状態を確認するタイミングです。

設備の点検・更新は専門業者の領域となるため、本記事では詳しく扱いませんが、工場全体の老朽化を把握する際には建物と分けて確認しておきましょう。

老朽化を放置すると修繕範囲と事業への影響が広がる

工場の老朽化をそのままにしておくと、工事の規模だけでなく、生産の予定や周囲の安全にまで影響が及びます。

ここでは、放置によって何が起きるのかを3つの視点から解説します。

劣化が進むと補修範囲が広がり、工事も大がかりになる

工場の老朽化を放置した場合、影響は建物の傷みだけにとどまりません。

雨水の浸入や腐食などが進み、下地や骨組みにまで影響が及んだ場合は、補修が必要な範囲も広がっていきます。

劣化が進んだ場合に必要となる工事は、以下のとおりです。

• 傷んだ屋根材や外壁材を、広い範囲で交換する
• 下地や骨組みまで手を入れる
• 建物全体に足場を組む

劣化が局所的な段階では部分補修で対応できる場合でも、傷みが広がると、建物の一面をまとめて直す規模になることがあります。

工事が大きくなると生産活動にも影響する

工場の老朽化は、雨漏りなどの不具合が生産に影響するだけでなく、それを直すための工事によっても稼働の調整が必要になる場合があります。

足場を設置する場所によっては、出入り口や搬入経路の使用を調整しなければなりません。

屋根の工事でも、施工箇所によっては下の区画で作業を止める必要が出てきます。

工事範囲が広がるほど、生産動線や作業エリアと重なる可能性も高まり、調整が必要になる場面が増えることがあります。

建物の不具合を確認するときは、補修する箇所だけでなく、工場の稼働にどのような影響があるのかまで考えておきましょう。

工場の老朽化は周囲への被害につながることもある

傷んだ建材は、そのままにしておくと落ちたり飛んだりする危険があります。

具体的には、以下のような被害が考えられます。

• サビて薄くなった屋根材の一部が落ちる
• 強風で屋根材や外壁材が剥がれて飛ぶ
• 敷地内の車や、隣の建物に当たる
• 通行中の人や、作業中の従業員がけがをする

工場は敷地が広く、周りに住宅や道路があることも少なくありません。

自社の建物の問題が、近隣とのトラブルにつながる可能性もあります。

工場の老朽化対策は劣化状況と今後の使用計画から検討する

工場の老朽化対策は、建物の劣化がどこまで進んでいるかに加えて、今後その工場をどう使っていくかまで含めて判断します。

老朽化した工場への対策は、大きく以下の4つです。

対策	主な対象
部分補修	局所的な劣化
屋根・外壁の改修	防水・塗装・外壁の劣化
設備更新	老朽化した設備
建て替え・移転	建物全体の劣化・用途上の問題

 

どこまで対策するかを決めるには、以下の点を確認してください。

• 建物の劣化が表面だけなのか、下地や構造部分まで進んでいるのか
• あと何年その工場を使用する予定なのか
• 同じ箇所の補修を繰り返していないか
• 現在の生産量や設備配置に建物が対応できているか
• 補修・改修・建て替えなど、それぞれにどの程度の費用がかかるのか
• 工事によって生産ラインや搬入経路などにどの程度の影響が出るのか

たとえば、部分補修の費用を抑えられても、同じ箇所で不具合を繰り返している場合は、その都度工事が必要になります。

反対に、大規模な改修や建て替えでは一度にかかる費用が大きくなるだけでなく、工事期間や生産活動への影響も考えなければなりません。

そのため、工事の規模だけで判断せず、建物の状態や今後の使用期間、費用、操業への影響を含めて比較することが大切です。

老朽化している箇所が屋根や外壁を中心としたものであれば、建物全体を建て替えず、補修・塗装・防水工事で対応できる場合もあります。

工場の屋根・外壁の老朽化対策

工場の屋根や外壁は、使用されている建材や劣化している箇所、傷みの程度によって必要な対策が異なります。

ここでは、屋根と外壁で見られる主な劣化に対して、どのような対策を検討するのかを解説します。

屋根｜雨漏りの原因を特定して補修方法を選ぶ

工場の屋根から雨漏りしている場合は、水が落ちている場所だけを補修するのではなく、雨水の浸入口を特定することが重要です。

【原因によって変わる対応の例】

• ボルトのサビや緩み：ボルト周辺の処置で止まることがある
• つなぎ目のシーリング切れ：シーリングの打ち替えで対応する
• 換気扇や配管の貫通部：その部分の防水処理を行う
• 屋根材の穴あきや広範囲の腐食：屋根材そのものの交換が必要になる場合がある

雨漏りが起きたからといって、屋根を全面的に張り替える必要があるとは限りません。

一方で、原因を確かめないまま塗装だけを行っても、雨漏りは止まりません。

そのため、「雨漏りしているから屋根全体を改修する」と判断するのではなく、原因と劣化範囲を調査したうえで補修方法を選びましょう。

 

工場屋根の雨漏りについて、原因や工事の選び方をこちらの記事でも詳しく解説しています。

〈関連ページ〉工場の屋根の雨漏りの原因とは｜防水・遮熱・工事の選び方を解説

屋根｜表面のサビや塗膜の劣化は塗装で対応できる場合がある

屋根材に穴や大きな欠損がなく、サビや塗膜の劣化が表面にとどまっている場合は、塗装で対応できることがあります。

折板屋根は塗膜が劣化すると、金属部分が雨水や紫外線の影響を受けやすくなります。

そのため、サビを除去したうえで塗装し、屋根材を保護することが大切です。

ただし、すでに屋根材に穴が開いている場合や、接合部・貫通部などから雨水が浸入している場合は、塗装だけでは対応できません。

このような場合は、屋根材の補修や交換、シーリングなど、劣化している箇所に応じた処置を行ってから塗装します。

折板屋根を塗装する際は、屋根材の状態だけでなく、接合部や貫通部なども確認し、必要に応じて補修したうえで塗装することが大切です。

 

以下は、実際に手がけた工場の折板屋根の塗装工事事例です。

折板屋根は山と谷が連続する凹凸のある形状のため、形状に沿って塗装する必要があります。

屋根に設備や配管などの貫通部がある場合は、屋根材との取り合い部分も確認することが大切です。

施工事例の詳しい内容は、以下のページからごらんください。

〈施工実績はこちらから〉

折板屋根の塗装にかかる費用や、塗り替え時期の判断についてはこちらの記事で解説しています。

〈関連ページ〉工場の屋根塗装｜折板屋根の費用を左右する条件と塗り替えの判断基準

外壁｜ひび割れ・シーリング・塗膜の状態に応じて補修する

外壁は、以下の症状によって必要な工事が変わります。

症状	主な工事
つなぎ目のシーリングが切れている	シーリングの打ち替え
外壁にひび割れがある	ひび割れの補修
外壁材が欠けている、剥がれている	外壁材の補修・交換
塗膜が劣化し、粉が付く	外壁の塗装
壁の内部まで水が入っている	防水工事を含めた対応

 

実際の現場では、これらが同時に起きていることも珍しくありません。

シーリングが切れている外壁では、塗膜も紫外線や雨風の影響を受けて劣化している場合があります。

この場合はシーリングを打ち替えたうえで塗装するなど、工事の順序も含めた計画が必要です。

 

シーリング工事の詳細については、こちらの記事も参考にしてください。

〈関連ページ〉シーリング防水工事の種類や費用相場を解説｜メンテナンス時期のサインや見極め方も

工場の老朽化に関するよくある質問

最後に、工場の老朽化についてよく寄せられる質問に回答します。

Q. 工場は築何年くらいから老朽化対策を考えるべきですか

A. 築年数だけで判断することはできません。

同じ年に建てられた工場でも、立地や生産内容によって傷み方は変わります。

築年数だけで一律に判断せず、定期点検で状態を確認し、サビやひび割れなどの劣化サインが見られた段階で補修の要否を検討します。

Q. 工場の法定耐用年数と建物の寿命は同じですか

A. 法定耐用年数と、実際に建物を使用できる期間は同じではありません。

法定耐用年数は、税務上の減価償却の計算に使う年数です。

建物の法定耐用年数は構造や用途などによって異なり、国税庁の「主な減価償却資産の耐用年数表」で確認できます。

そのため、法定耐用年数を迎えたことだけを理由に、建物が使用できなくなるわけではありません。

実際の建物の状態を確認し、補修・改修を行うのか、建て替えを検討するのか判断します。

〈参考〉国税庁ウェブサイト：No.2100 減価償却のあらまし

Q. 工場を稼働させながら屋根や外壁の工事はできますか

A. 工事内容や施工範囲によっては、工場を稼働させながら屋根や外壁を工事できます。

ただし、足場を設置する場所や工事車両の動線、資材の搬入場所などが通常の業務と重なる場合は、事前の調整が必要です。

また、工事の内容によって稼働への影響は異なります。

現地調査の段階で工場の稼働状況や作業時間を施工会社へ伝え、施工範囲や工程を確認しておきましょう。

神奈川で工場の屋根・外壁を調査するなら大進双建へ

工場の老朽化について、原因や主なサイン、放置した場合の影響、屋根・外壁の対策を解説してきました。

老朽化は建物・設備・インフラのそれぞれで進みます。

どこまで直すかは、傷みの進み具合とあと何年使う計画かを合わせて判断しましょう。

老朽化している箇所が屋根や外壁を中心としたものであれば、劣化状況に応じて補修・塗装・防水工事で対応できる場合があります。

監修者情報

高橋 博之株式会社大進双建　代表取締役

17歳から防水工事・外壁修繕の現場で実務を開始し、大手下請け会社や官公庁工事に携わる。
8年の実務経験を経て独立後、年間30件以上の大規模修繕工事を手掛ける。
住宅、アパート、倉庫などの防水・塗装工事においても豊富な施工実績を持つ。

一級建築施工管理技士
一級ウレタン塗膜防水施工技能士
一級シーリング防水施工技能士
一級塩化ビニルシート防水施工技能士
一級アスファルトトーチ防水施工技能士

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