【オーナー様必見】マンション長寿命化促進税制の要件と減税率・申請方法・注意点を徹底解説

分譲マンションのオーナー様に嬉しい減税制度である「マンション長寿命化促進税制」が2023年から始まりました。

しかし、この制度はマンションを大規模修繕工事しない限り使えないため、詳細や対象要件を知らない方も少なくないはずです。

そこで本記事では、神奈川の防水プロフェッショナルである『大進双建』が、マンション長寿命化促進減税について、制定の目的や対象要件、申請方法、その他注意点を詳しく解説します。

マンションの資産価値を維持して長期に渡って住み続けたい方は、ぜひ最後までご覧ください。

このコラムのポイント
マンション長寿命化促進税制は、大規模修繕工事を実施したマンションの区分所有者を対象とした固定資産税の減額制度です。 マンション長寿命化促進税制を利用する場合は、事前に対象要件をチェックしておくことが重要です。 マンションを長寿命化するためには、定期的な「床防水工事・屋根防水工事・外壁塗装工事」の実施が必要です。

マンションを“長寿命化”する重要性・工事内容と現在の問題点

国土交通省の調査によると、2023年末で築40年を超えるマンションは全国で約136.9万戸存在し、10年後の2033年にはその約2倍、20年後の2043年には約3.4倍にまで増加すると推定されています。（参考：国土交通省｜マンションに関する統計・データ等｜築40年以上のマンションストック数の推移）

そこで問題視されるのが、人が住めない老朽化マンションストックの増加です。

ポイント

長寿命化とは、建物の主要構造躯体が耐久性を維持して、物理的な寿命まで使い続けられることを意味します。

築年数の経った人が安心して住み続けられて中古物件市場で活発に売買される状態を維持するためには“長寿命化リフォーム”が欠かせません。

具体的には、外壁材の剥落・鉄筋の露出による腐食、屋上防水劣化による躯体劣化を防ぐために「床防水工事・屋根防水工事・外壁塗装等工事」を定期的に実施して、建物の耐久性低下を防ぎ美観を維持することが必要になります。

そのため、政府はマンションを含む建物の長寿命化を推進しています。

しかし一方で、長寿命化リフォーム、いわゆる大規模修繕工事を実施できない現状のマンションは少なくありません。

老朽化したマンションの中には、以下のような問題点を抱えているところが増えています。

• そもそも長期修繕計画を立てていないマンションがある
• 長期修繕計画に基づいて修繕積立金の額を見直していないマンションがある
• 物価高騰により当初見込んでいた修繕積立計画では実際の工事費用を賄えない
• 築年数が経つと空室率が上がり、修繕積立金を計画通りに徴収できない
• 住民の高齢化により、修繕積立金の未払い率が高くなる
• 管理組合の担い手不足＝区分所有者から工事の合意を得るまで時間がかかる

特に修繕積立金不足は深刻化しており、実際の積立額が大規模修繕計画の実行に必要な資金に比べて不足しているマンションは「36.6%」にものぼるという調査結果も出ています。（参考：国土交通省｜令和5年度マンション総合調査結果からみたマンションの居住と管理の現状）

そのうち20%以上もの不足があるマンションは全体の11.7%に達していることから、マンションが劣化してもそれを改修・補修できない現実を抱えている物件は少なくありません。

マンション長寿命化促進税制は固定資産税減額制度｜制定目的・都道府県別減税率

大規模修繕工事の必要性があってもコスト面で実施できないマンションが増えている現状を打破するために制定されたのが「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」です。

大規模修繕工事の費用負担を減税という方法で自治体がサポートし、長寿化に向けて必要な工事の実施を促すことが制定の最も大きな目的とされています。

ポイント

マンション長寿命化促進税制を利用すると、大規模修繕工事を実施したマンションを区分所有者に課税される固定資産税（建物分のみ）に対して、1戸あたり100㎡相当分まで「1/2〜1/6」減額されます。

※土地の固定資産税額および都市計画税は減額されません。
※バリアフリーリフォームや省エネリフォームなどが対象の「住宅リフォームにおける減税制度」とは同年で併用できません。
※複数住戸を所有している場合は、１戸ごとに100㎡相当分を減額されます。

ここでのチェックポイントは、自治体ごとに減税率は異なる点です。

関東エリアの自治体だけ見ても、減税割合に差があります。

神奈川県	横浜市	1/2
	相模原市	1/2
	川崎市	1/2
	綾瀬市	1/3
東京都	（特別区なので都で一律）	1/2
埼玉県	さいたま市	1/3
	所沢市	1/3
	川口市	1/3
千葉県	野田市	1/3
	松戸市	1/3
	市川市	1/3

※詳細は各自治体へお問い合わせください。

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マンション長寿命化促進税制の要件｜築年数・工事内容・時期

マンション長寿命化促進税制の対象となるためには、複数の要件を満たさなくてはいけません。

マンション長寿命化促進税制の主な対象要件

• 築20年以上でかつ10戸以上のマンションであること（固定資産税の賦課期日1月1日時点かつ税制適用の申告時点）
• 区分所有部分が居住用であること（事務所・店舗などの場合は対象から除外）
• 「管理計画認定マンション」もしくは「助言指導に係る管理者等の管理組合に係るマンション」であること
• 長寿命化工事（床防水工事・屋根防水工事・外壁塗装等工事）の実施に必要な積立金を確保していること
• 令和5年4月1日から令和7年3月31日までに申告対象の長寿命化工事が完了すること
• 長寿命化工事の完了を「大規模の修繕等証明書」により証明できること

（参考：国土交通省｜『マンションの大規模修繕をすると固定資産税が減税されます！』）

※その他の詳細な要件は、各自治体へお問い合わせください。

ちなみに、法人が所有する賃貸物件なども減税対象となりますが、居住用部分のみなので注意しましょう。

対象要件を見ると気になるのが、「管理計画認定マンション」もしくは「助言指導に係る管理者等の管理組合に係るマンション」ですよね。

それぞれ認定基準が異なりますので、所有されているマンションがどちらに該当するのか事前にチェックしておきましょう。

「管理計画の認定マンション」とは

マンション管理適正化推進計画を作成した自治体で認定される制度です。

原則として、マンション長寿命化促進税制を実施している自治体は、併せて管理計画の認定制度を設けています。

主な認定基準

• 管理者等及び監事が定められていること
• 管理組合の集会や総会が定期的に開催されていること（年1回以上）
• 管理規約を作成していること
• 管理規約にて「緊急時等における専有部分の立入り・修繕等の履歴情報の保管・財務や管理に関する情報提供」に関する内容が含まれていること
• 管理費と修繕積立金の経理が区別されていること（修繕積立金が他の使徒へ充当がされていないこと）
• 修繕積立金の滞納へ適切に対処していること（3ヶ月以上の滞納額が全体の1割以内であること）
• 国土交通省作成の長期修繕計画標準様式に基づき算定された修繕積立金に設定されていること
• 長期修繕計画が7年以内に作成もしくは見直しされていること
• 長期修繕計画の期間が30年以上かつ残存期間内に大規模修繕工事を2回以上する計画になっていること
• 長期修繕計画で将来的な一時金徴収を予定していないこと
• 長期修繕計画全体を通して修繕積立金の総額から算定された月々の徴収額が低く過ぎないこと
• 計画期間の最終年度において金融機関などからの借入金残高がない計画であること
• 組合員名簿や居住者名簿が整備されており、年1回以上内容が確認されていること
• 都道府県・市区町村が定めたマンション管理適正化指針に適合していること

※その他の詳細な要件は、各自治体へお問い合わせください。

マンション長寿命化促進税制を管理計画認定マンションとして利用するためには、固定資産税の賦課期日である1月1日かつ減額措置の申告時点で自治体より認定を受けている必要があるので注意しましょう。

認定を受けると、フラット35維持保全型プランの対象となるため、売却する際も競合物件と差別化できる点がメリットです。

また、マンション共有部分リフォーム融資の金利引き下げや・マンションすまい・る債の利率上乗せのメリットもあり、公的にマンション管理をきちんとしていることが認められるため、資産価値向上も期待できます。

「助言指導に係る管理者等の管理組合に係るマンション」とは

管理計画認定マンションの認定手続きを済んでいないうちに大規模修繕工事した物件でも、「助言指導に係る管理者等の管理組合に係るマンション」に該当すれば減税対象となります。

主な認定基準

• 新築されてから20年以上経過していること
• 総戸数が10戸以上であること
• 過去に長寿命化工事（床防水工事・屋根防水工事・外壁塗装等工事）を実施していること

• 長期修繕計画について「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基づき、地方公共団体等の助言や指導を受けていること
• 助言や指導を受けて長期修繕計画を作成・見直していること
• 長寿命化工事を行うために必要な修繕積立金があること

※その他の詳細な要件は、各自治体へお問い合わせください。

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マンション長寿命化促進税制｜必要書類・申告方法

原則として、マンション長寿命化促進税制に基づく減税措置の申告は、管理組合単位ではなく納税義務者（区分所有者）ごとにするため、マンションを持つ方それぞれで申請方法を知っておく必要があります。

「管理計画認定マンション」と「助言指導に係る管理者等の管理組合に係るマンション」では、申請書類が異なるので注意しましょう。

「管理計画認定マンション」の場合

管理組合が準備する書類	総戸数を確認できる書類（設計図や販売時のパンフレットなど） 過去に長寿命化工事を実施していることが分かる書類（長寿命化工事の施工計画書・工事完了報告書・契約書・過去工事証明書（※）） 進行中の長期修繕計画及び令和3年8月31日時点の長期修繕計画が分かる書類 管理計画の認定通知書もしくは変更認定通知書（写しも可） 大規模の修繕等証明書（※） 修繕積立金引上証明書（※） ※建築士やマンション管理士へ依頼が必要
施工会社が準備する書類	長寿命化工事が実施されたことを確認できる書類（施工計画書・工事完了報告書仕様書・施工前後の写真等）
区分所有者が準備する書類	固定資産税減額申告書（申告する自治体にてフォーマットあり）

※管理組合で各１部ずつ証明書を発行を依頼し、その写しを納税義務者（区分所有者）へ配布する方法でも申請可能です。詳しくは各自治体へお問い合わせください。

「助言指導に係る管理者等の管理組合に係るマンション」の場合

都道府県等が準備する書類	助言・指導内容実施等証明書
管理組合が準備する書類	総戸数を確認できる書類（設計図や販売時のパンフレットなど） 助言・指導書  長期修繕計画及び長期修繕計画の見直し等を管理組合にて決議した際の議事録 大規模の修繕等証明書（※） 修繕積立金引上証明書（※） ※建築士やマンション管理士への作成依頼が必要
施工会社が準備する書類	長寿命化工事が実施されたことを確認できる書類（施工計画書・工事完了報告書仕様書・施工前後の写真等）
区分所有者が準備する書類	固定資産税減額申告書（申告する自治体にてフォーマットあり）

※管理組合で各１部ずつ証明書を発行を依頼し、その写しを納税義務者（区分所有者）へ配布する方法でも申請可能です。詳しくは各自治体へお問い合わせください。

ポイント

マンション長寿命化促進税制による固定資産税減税を利用する場合は、必要書類を揃えてマンション所在地を管轄する自治体窓口へ申告しましょう。

申請期限は「工事完了日から3ヶ月以内」と定められているため、必要書類は事前に準備しておくことをおすすめします。

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マンションの寿命を延ばし、ずっと安心して住み続けられるようにするためには、定期的な点検と改修が欠かせません。

そして、信頼できる業者選びも重要になります。

マンションを長寿命化したいオーナー様や管理組合様は、ぜひ「大進双建」にお気軽にご相談ください。

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