マンションの寿命は何年？建て替えはいつ？｜既存マンションを長寿命化する方法を解説
マンションにお住まいの方で「今の部屋にあと何年住めるか心配」「劣化すると建て替えなければいけないのか知りたい」とお考えの方は多いでしょう。
そこで本記事では、神奈川の防水プロフェッショナルである『大進双建』が、マンションの寿命と建て替えの基準、長寿命化に必要な長期修繕計画のポイントを紹介します。
マンションの資産価値を維持して長期に渡って住み続けたい方は、ぜひ最後までご覧ください。
| このコラムのポイント |
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Contents
マンションの寿命は“50年・60年”の真実｜建て替えまでの平均年数
マンションの寿命について調べると、50年や60年という情報を見かけます。
実はこれは少し前までのスタンダードで、最近は築年数が70年・80年を超えるマンションは少なくありません。
ここでポイントとなるのが、耐用年数と寿命の違いです。
一般的に「耐用年数＝寿命」と捉えられることも多いですが、厳密に言うとこれは正しいとは言えません。
| 法定耐用年数 | 【47年（RC造・SRC造）】
固定資産に対して減価償却として経費計上できる年数 |
| 経済的耐用年数 | 【立地条件や物件グレードによって変動】
中古マンション市場において売却できる可能性が残っており、さらに継続使用するための維持費用・修繕費用が市場価格を下回らない年数 |
| 機能的耐用年数 | 【改修履歴によって変動】
当初の用途で使い続けられる年数 |
| 物理的耐用年数＝建物寿命 | 【改修履歴によって変動】
構造躯体などが物理的に存続でき、最低限求められる性能を維持できる年数 |
（参考：国税庁｜主な減価償却資産の耐用年数表）
原価法においては建物ごとに異なる劣化度合いやそれに対する改修・補修履歴は判断基準ではなく、ほとんどのマンションにおいて一律で法定耐用年数に近づくと資産価値がゼロになる点が問題視されています。
しかし、増え続ける既存マンションを活用するために、この考え方を変えようとする動きが始まりつつあります。
それが期待耐用年数を評価基準に加える方法です。
建物における期待耐用年数とは、正しい維持管理を継続することで機能的・物理的な使用を期待できる年数を指します。
期待耐用年数が市場において評価されると、適切なメンテナンスによる付加価値が加わり法定耐用年数を超えても資産価値を継続できるようになる可能性があります。
（参考：国土交通省｜期待耐用年数の導出及び内外装 設備の更新による価値向上について、マンション再生協議会｜建替法による建替事例）
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マンションの寿命が来たらどうなるか｜建て替えの判断条件
2002年に制定されその後2014年に改正された「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」によってマンション建て替えのハードルが下がり、老朽化したマンションが再建築されるケースが増えています。
マンションを建て替えすると判断される主な基準は以下の通りです。
これらの条件に当てはまるマンションは、管理組合の決議によって建て替え計画が始まる可能性があります。
ただし、いくら法整備されたと言ってもマンション再生の道のりは長く、そう簡単ではありません。
なぜなら、建て替えには区分所有者4/5以上の同意が必要で、さらに各区分所有者への費用負担が求められるからです。
大進双建では、初期費用だけでなく耐久性や保証内容も考慮した総合的な提案をいたします。
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既存マンションを“長寿命化”する方法｜改修・修繕計画のポイント
国土交通省の調査によると、現在のマンションストック総数（既存マンション総戸数）は700万戸を超えており、その中でも築40年を超えるストック戸数は約103万戸で、2042年には445.0万戸にまで増える続けることが予想されています。
近年、マンション居住者の永住意識が高まっている点もポイントです。（参考：国土交通省｜マンション長寿命化・再生円滑化について）
これらの状況を踏まえると、既存マンションの長寿命化はとても重要になります。
では、具体的な方法を紹介します。
定期的な点検の実施
建築基準法や消防法で定められている「法定点検（ 敷地や構造、換気・給排水設備、エレベーター、消防設備の点検）」に加えて、外壁や屋上防水、共用廊下、階段などの劣化状況を確認する「任意点検」も必ず実施しましょう。
点検結果に基づく長期修繕計画の見直し
定期点検で発覚した劣化を放置すれば、点検の意味がありません。
そのため、点検結果に基づいて長期修繕計画の内容を見直しましょう。
ポイントは以下の点です。
定期的にこれらの点を見直すことで、建物の長寿命化に必要不可欠なメンテナンスを実施できます。
最低でも5年ごとを目安に定期的に計画を見直しましょう。
＞関連リンク：大規模修繕の周期12年は古いのか｜最新の目安と延長のメリット・デメリットを解説
長期修繕計画に沿ったメンテナンスの実施
点検結果を踏まえた長期修繕計画に沿って、メンテナンスを実施しましょう。
特に優先すべき重要度の高い工事内容は以下のとおりです。
※爆裂（ばくれつ）：コンクリート内部の鉄筋が腐食（サビ）によって膨張し、表面のコンクリートを押し出して破壊する現象。コンクリートが大きく脱落する可能性がある。
これらのメンテナンスは全て雨漏り（漏水）を防ぐために欠かせません。
漏水は構造躯体の寿命を縮める可能性が高いからです。
修繕積立金額の定期的な見直し
国土交通省の調べによると、長期修繕計画に比べて修繕積立金の積立額が不足しているマンションは「36.6％」にも上り、そのうち金額が20%以上不足している物件は「11.7%」に達しています。（参考：国土交通省｜令和5年度マンション総合調査結果からみたマンションの居住と管理の現状）
また、近年は物価高の高騰によって予想外に修繕費用が高くなってしまうケースも珍しくありません。
築年数が古いマンションほど修繕積立金の回収率が低下する傾向も見られるため、長期修繕計画を見直す際には必ず修繕積立金額を確認しましょう。
大きく不足している場合は、金融機関からの借入も検討しなくてはいけません。
知識や実績が豊富な施工会社の選定
定期点検や適切な長期修繕計画の見直しは、プロによるサポートが欠かせません。
また、施工会社によって使用する材料や工法は異なります。
そのため、マンションを長寿命化する上で施工会社選びはとても重要です。
施工会社の選定は管理会社が行う場合もありますが、管理組合員（区分所有者）の皆様で選ぶこともできます。
重要な点は、同等規模のマンション改修を数多く手がけているかがポイントです。
大進双建では、コスト・耐久性・保証内容の全てを考慮した改修計画を提案しております。
＜マンションの屋上・外壁補修に関するお問い合わせはこちらから＞
大規模修繕すると「マンション長寿命化促進税制」で固定資産税を減税
令和5年度税制改正において、「マンション長寿命化促進税制」が制定されました。
これによって、大規模修繕工事を実施したマンションの固定資産税（建物分のみ）が1/2〜1/6減額されます。
主な対象要件は以下のとおりです。
※管理計画：管理組合の定期的な集会や長期修繕計画の作成及び定期的な見直しが実施されているなどの条件がある。（参考：国土交通省｜『マンションの大規模修繕をすると固定資産税が減税されます！』）
これからマンションの大規模修繕を検討するマンション管理組合様は、ぜひマンション長寿命化促進税制による減税をご活用ください。
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マンションの寿命を延ばし、ずっと安心して住み続けられるようにするためには、定期的な点検と改修が欠かせません。
そして、信頼できる業者選びも重要になります。
マンションを長寿命化したいオーナー様や管理組合様は、ぜひ「大進双建」にお気軽にご相談ください。
お客様のマンションの状況に合わせた最適なプランを提案し、定期点検の計画から施工後のメンテナンスまで一貫してサポートいたします。
